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鲁能万亩储地去向成谜部分项目接盘隐现保利身影万芳

发布时间:2020-02-14 11:57:44 阅读: 来源:顶管厂家

鲁能万亩储地去向成谜 部分项目接盘隐现保利身影,

自从2007年初一篇《谁的鲁能》引爆市场,拥有千亿资产的山东鲁能集团的资本走向就一直引人关注。最近数月来,市场屡传鲁能有可能将全部或部分地产业务出售给央企保利地产,但传闻双方均对此含糊否认。

而经上证报多方了解,保利洽购鲁能地产业务一事属实。知情人士称,保利接盘鲁能一部分项目,或者与鲁能进行合作开发是大概率事件。此举一方面可以令保利集中获得海南等区域黄金土地储备,另一方面也可缓解鲁能自我开发能力不足的压力。而保利官方发言人仍以 并不知情 的一贯口径回应媒体。

接近鲁能的人士称,鲁能系内部对保利抛出的橄榄枝或有更多考虑。毕竟,作为国资委批复的少数几个可以涉足房地产开发的央企之一,鲁能拿到了难得的 牌照 资源,控股股东国家电网也不会轻易放弃旗下唯一的房地产运营平台。2011年国家电网对鲁能再注资25亿元,公司注册资本达到200亿。而鲁能则于2012年开始陆续斥资数十亿在上海和天津低调拿地。

业内人士分析,一个可能的结果是,鲁能售出一些溢价率高的大型住宅项目,再转战高端商用物业。而这一切,都因为鲁能庞杂而神秘的操作风格,蒙上了不确定性。

资产缩水近四成 千亿鲁能不再

鲁能集团发起于山东,原为国家电网山东电力公司下属的 三产多经 企业。早在2005年,鲁能就已经以738.05亿元总资产傲居山东企业第一,并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业。不过,自从2007年鲁能低调私有化被叫停后,鲁能庞大的业务资产就面临 质量 失衡。根据上证报调查,2009年,鲁能集团总资产高达1009亿元,但总负债也高达800亿元,资产负债率超过80%。于是,近年来,鲁能集团陆续剥离火电、电解铝和氧化铝等生产业务。而房地产开始成为这家电力系统重要成员的主业。

只不过,号称拥有天量土地储备的鲁能集团一直未改神秘本色:房地产项目公司之庞杂,经营结构之复杂,屡被业内提及。更重要的是,由于鲁能并非上市公司,其财务状况无须及时公布,业内只知其量,不知其质。而这或许也是保利在洽购鲁能过程中需要花费大量精力完成的工作。

根据中诚信国际提供的一份鲁能企业债年度评级报告,鲁能截至2012年9月的总资产已经降至631亿元,较2009年时的公司总资产1009亿缩水近四成。期间,根据国家电网公司总体规划,鲁能将持有的火电资产注入金马集团,成为金马集团78.97%股权持有人,随后又将这部分股权无偿划转至国网能源,并最终转给神华集团。同期,鲁能又将持有山西鲁能晋北铝业有限公司96.54%股权协议转让给中电投矿业公司,完全剥离了电解铝相关业务。

剥离完成后,公司主要业务变成了房地产、煤炭生产和销售以及风电新能源等。其中房地产占比超过60%。因此我们现在再调研鲁能时,都是按房地产公司来调研的。 一位长期跟踪鲁能的分析师告诉记者。

万亩土地储备去向成谜

然而,就是这样一个宝贵的央企房地产运营平台,鲁能似乎并没有实现优质高效的现代企业运作。

首先,从2011年6月至2012年9月间,鲁能集团或有万亩土地储备去向成谜。根据中诚信出具的2011年鲁能集团跟踪评级报告,截至2011年6月,鲁能土地储备为29755.9亩(约1984.72万平方米)。其中山东、海南、大连、北京、重庆五个重点区域,土地储备分别为5689亩、4753亩、4287亩、4049亩和2797亩。但到了2012年9月,仅15个月后,鲁能集团旗下土地储备量变为18370亩。五个重点区域中,山东、大连、北京、重庆均有近半减少,分别为2578亩、3277亩、2781亩和920亩。只有海南土地储备激增至7252亩。也就是说,在这15个月时间里,山东、大连、北京、重庆四地,鲁能土地储备减少13884亩,合计926万平方米。

有一个可能是这些土地储备已经被通过商品房销售去化。但实际上,鲁能在2011年全年合同销售面积不过82万平方米,合同销售均价8239元/平方米。去年前三季度,鲁能房地产业务合同销售额62.96亿元,即便以万元成交均价计算,也不过62万平方米。

显然,这13000多亩土地并非销售所出,另一种可能是鲁能已经将部分土地储备陆续出让。而根据可查资料,2011年全年,鲁能只在4月30日挂牌转让了山东鲁能置业有限公司100%股权,当时的财务数据显示公司所有者权益为5682万元,总负债3.49亿元。经山东大地资产评估事务所评估后的净资产变为99953.34万元,对应账面净资产溢价16倍。接盘方为海信地产。

至于究竟是否有土地储备随这一股权转让而低调流出,目前不得而知。但显然,鲁能对地产项目的整理之路已经开始。按照最近一次公开信息,截至2012年9月底,鲁能尚有18370亩土地储备,其中7000余亩在海南一地。而实际上,业内流传保利洽购鲁能的最核心资产,也是海南项目。

资料显示,鲁能在三亚超大项目之一是鲁能三亚湾,号称占地6.865平方公里,合计超过万亩。项目公司鲁能三亚湾新城开发有限公司于2003年成立,项目当时公布的开发期限为8年。但截至目前,工作人员称项目仍有大量用地处于规划中。 鲁能很多大盘不一定完全拿到了土地,项目是陆续开发,陆续拿地。很多开发商目前都这样操作,只和地方政府有个框架性的协议。 一位房地产分析人士称。

实际上,根据上证报了解,截至2011年底,鲁能在海南三家公司的土地储备分别为三亚湾新城1100多亩、海南英大1700多亩,而鲁能在海南更大的土地储备是注册于澄迈县的海南盈滨岛置业,其2011年底的土地储备有4000多亩。只不过,由于鲁能集团在盈滨岛置业的持股比例只有50%,其权益土地储备为2000多亩。

房地产收入63亿却报亏

鲁能地产系的另一个迷局是盈利能力问题。据了解,2011年鲁能房地产业务营业收入63亿元,却净亏损1.89亿元。 这在常规的大型房地产央企中很少出现。 究其原因,记者发现,公司2011年度房地产利润总额超过2.2亿元,但所得税费用却高达4.1亿元。

资料显示,所谓当期所得税费用是指当期应交所得税,即应纳税所得*所得税税率(25%)。一般来说,企业应纳税所得即为税前利润,也就是利润总额。 在很多企业中,所得税费用不及利润总额的25%是非常常见的,这主要是因为项目公司之间收益情况不同,收益过于集中于少数子公司,其他多家公司报报亏,又无法计入递延所得税资产,就可能导致合并报表后的所得税比例较低。但像鲁能这样严重的税费高于利润的情况确实不多见。 一位资深会计人士告诉记者。也就是说,鲁能有可能存在利润过渡集中,绝大多数子公司亏损的情况。而根据记者了解,截至2011年底,鲁能集团旗下有子公司69家,其中业务性质为房地产开发经营的就有32家,仅北京一市就有9家,而鲁能在北京的房地产项目却屈指可数。

另外,根据会计准则,一些特殊情况也要计入所得税纳税基础,即纳税调整增加额,它是指税法规定允许扣除项目中,企业已计入当期费用但超过税法规定扣除标准的金额。如超过税法规定标准的职工福利费(职工工资及薪金的14%)、工会费(2%)、职工教育经费(2.5%)、业务招待费、公益性捐赠支出、广告费、业务宣传费。以及企业已计入当期损失但税法规定不允许扣除项目的金额,如税收滞纳金、罚金、罚款。

在鲁能各大业务板块中,比如电力生产、采矿等均未出现上述利润总额与所得税倒挂情况,但在酒店服务业务板块中,记者发现了同样情况,其所得税费用是利润总额的2.5倍。鲁能出现此类原因尚没有明确答案。 多年来,鲁能在市场上的印象是,操盘巨大,但市场化能力不强,信息透明度极差,且人员变动频繁,没有统一的战略和打法。 北京一家大型房地产代理机构负责人告诉记者。甚至在询问2011至2012年度13000多亩土地去向时,接近鲁能的人士给出的一种回答同样是办事人员每年变化,统计口径不一。

鲁能未来或主攻商业地产

即便鲁能地产业务问题重重,却没有阻止鲁能扩张脚步。去年年底,鲁能控股公司北京顺义新城建设开发有限公司以46.2亿元夺得天津天塔道地块,击败当时呼声甚高的融创集团,创下天津2012年度总价和单价双料第一。其中地上建筑面积约30万平方米,楼面价超过1500元/平方米。

更鲜为人知的是,鲁能在2012年已经低调进入上海。去年9月,一家名为 上海申电投资有限公司 的房企以20.5亿的底价,拿下了位于陆家嘴地的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块,楼板价为28983元/平方米。后经记者确认,这块地就是鲁能旗下资产,拟建上海JW万豪侯爵酒店项目。鲁能内部人士称,鲁能在上海世博园区以国家电网(上海)智能电网研发投资有限公司的子公司名义获得另一商用地块,拟建高端办公楼。

鲁能今年的销售目标还在正常布置,看不出将所有地产业务转让的迹象。但从鲁能实际运营情况看,鲁能又极有可能寻找外援。 一位接近鲁能人士称。

据了解,鲁能内部提出的销售目标是2013年至2015年住宅及商业地产总投资超过730亿元。 公司虽然土地储备上有一定优势,但未来投资规模较大,财务杠杆有继续上升的压力。 中诚信分析报告指出。

反观保利,2012年,保利历史性突破千亿销售大关。根据保利集团董事长宋广菊的说法,保利仍处于快速发展期,未来年复合增长率仍将保持在20%以上。在此目标下,继续大举吸收土地储备是重要前提。而打包收购鲁能部分项目,尤其是保利一直想大力挺进的海南市场,对保利来说将受益良多。不过,也正是因为鲁能上述繁杂且神秘的经营记录,保利对收购风险敞口的把握,或许是这次合作的最大考验。

(编辑:地产福建网综合)

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